買(mǎi)了二手房，簽了約，很多人為了省稅費(fèi)，而想等到房屋滿2年或滿5年才過(guò)戶。簽了約，延遲過(guò)戶，會(huì)有一房二賣(mài)、賣(mài)家違約、賣(mài)家用房子抵押貸款、房屋被查封、產(chǎn)權(quán)人死亡等風(fēng)險(xiǎn)。

為什么那么多人選擇簽約后延遲過(guò)戶？因?yàn)槎�手房交易中，除了房款，最大的費(fèi)用是稅費(fèi)，而稅費(fèi)的多少與房屋所有權(quán)獲得年限有很大的關(guān)系，比如，如果房屋業(yè)主名下只有一套房產(chǎn)，且為普通住宅，那么，如果該房子滿5年且為家庭名下唯一住房，則可以免征個(gè)人所得（個(gè)人所得稅=差額*20%），如果房子滿2年，則可以省去5.6%的增值稅。因此不少人在交易中約定，先簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，等房子夠5年了或者夠2年了過(guò)戶。這樣做其實(shí)是有很大的風(fēng)險(xiǎn)的。

一、一房二賣(mài)

由于從買(mǎi)房到等待過(guò)戶的過(guò)程中會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致一房多賣(mài)根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況時(shí)，并不是誰(shuí)的合同先簽訂房屋就歸誰(shuí)所有，誰(shuí)先占有房屋就歸誰(shuí)所有，而是過(guò)戶到手才算是誰(shuí)的。因此即便簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同又做了公證，賣(mài)家又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，并且過(guò)了戶，則房屋也是歸他人所有，原買(mǎi)家只能要求賣(mài)家承擔(dān)違約的責(zé)任。

二、違約風(fēng)險(xiǎn)

延遲過(guò)戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房?jī)r(jià)變動(dòng)影響，導(dǎo)致合同毀約。房?jī)r(jià)上漲過(guò)多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過(guò)戶，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房?jī)r(jià)的漲幅，那損失非常大。房?jī)r(jià)下跌過(guò)多，買(mǎi)家也會(huì)有想法，寧可放棄購(gòu)房定金或者部分購(gòu)房款也不愿意繼續(xù)履約。

何先生2012年從王女士手中購(gòu)買(mǎi)了一套通盛上�；▓@小區(qū)的商品房，由于王女士的房產(chǎn)證不滿五年，考慮到五年內(nèi)房產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，雙方達(dá)成“待房產(chǎn)證滿五年后再過(guò)戶”的約定，房產(chǎn)證等資料交給何先生保管。今年5月份，房產(chǎn)證終于滿五年了，于是何先生再次聯(lián)系王女士，讓其配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，不料對(duì)方突然變卦，要求何先生再多付五萬(wàn)元錢(qián)，否則她就不配合過(guò)戶。

三、賣(mài)家用房子抵押貸款

在合同存續(xù)期間，如果賣(mài)家有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，不排除他會(huì)拿著房屋的產(chǎn)權(quán)證去抵押貸款的。如果到了約定過(guò)戶的時(shí)間，貸款仍然沒(méi)有還清，房屋還在抵押，就無(wú)法過(guò)戶。 

四、房屋被查封

在等待過(guò)戶的時(shí)間里，房產(chǎn)的權(quán)屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時(shí)間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。同時(shí)，一旦賣(mài)家因其他債務(wù)被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時(shí)該房產(chǎn)將避免不了被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。 

五、產(chǎn)權(quán)人死亡

買(mǎi)家與賣(mài)家簽訂了二手房交易合同后，如果賣(mài)家過(guò)世，買(mǎi)家就不得不一一找到該出賣(mài)人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在此過(guò)程中，不排除有的繼承人坐地起價(jià)，買(mǎi)家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過(guò)戶手續(xù)。

因此，提醒各位購(gòu)房者在簽署的《買(mǎi)賣(mài)合同》一定要嚴(yán)密，將違約成本提高，約定好過(guò)戶時(shí)間，中間發(fā)生什么變化對(duì)雙方都可以有約束。如果確實(shí)要延遲過(guò)戶，一定要找一個(gè)第三方（比如值得信任的中介公司），一起去公證處做公證。在過(guò)戶之前，與賣(mài)家協(xié)商好付款方式，千萬(wàn)不可直接將全部房款給賣(mài)家，而應(yīng)該選擇分期付款或只繳納定金。建議買(mǎi)家在等待過(guò)戶的時(shí)間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進(jìn)房子的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況。

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