【案情簡介】
2008年4月，李某和愛人來到本地做生意，李某通過中介公司租到了一處住宅樓，房租一年1萬元，李某覺得房租很合適，于是便與房東簽訂了租期為5年的房屋租賃合同，并一次性付清了房租5萬元、押金5000元。手續(xù)
辦完后，李某對租住的房屋簡單進行了裝修，購置了家具，便入住該租賃房屋。2009年4月，由于李某家中有事需回家鄉(xiāng)，便將租住的房屋以每年1.2萬元的價格轉(zhuǎn)租給了王某，轉(zhuǎn)租合同期限為兩年，房租是半年一交

李某收取了半年房租便與愛人回到了家鄉(xiāng)。

2010年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某卻告知李某，其早于2009年10月與房東重新訂立了租房合同，同時向房東支付了一年的房租。李某又找到房東，房東告訴李某，由于李某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租
已經(jīng)構(gòu)成違約了，所以房屋租賃合同解除，并退給李某3.5萬元。

一、哪些情況下可以進行房屋轉(zhuǎn)租？

　　1、租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

　　2、租賃期限六個月以上的，應當采取書面形式，當事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。

　　3、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　4、出租人出售租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　5、房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，辦理備案需要提交的資料：

　　（1）房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

　�。�2）出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明；

　�。�3）房屋租賃合同。

二、限制房屋轉(zhuǎn)租的情形

　　1、承租人拖欠租金的；

　　2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

　　3、預租的商品房。

　　另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。

　　承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

　　4、不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論。

三、轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

　　承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租，為無效。

　　法律依據(jù)：《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

四、轉(zhuǎn)租期限應當在本租剩余期限之內(nèi)

　　《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

五、房屋轉(zhuǎn)租的稅費如何收取？

　　根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，現(xiàn)對個人取得轉(zhuǎn)租房屋收入有關個人所得稅問題通知如下：

　　1、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

　　2、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。

　　3、《國家稅務總局關于個人所得稅若干業(yè)務問題的批復》（國稅函〔2002〕146號）有關財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調(diào)整為：

　�。�1）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；

　　（2）向出租方支付的租金；

　�。�3）由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

　�。�4）稅法規(guī)定的費用扣除標準。

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