買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買受人接受此項財產并支付約定價款的合同法。隨著社會經濟的發展，與商品買賣相關的糾紛也屢屢出現，河南煥廷律師事務所就買賣合同的問題為您解讀。  

    2014年10月25日，孫某向某市房地產開發公司購買一套三居室的住宅，雙方在簽訂的買賣合同中約定：房地產開發公司應當在2015年8月1日前將房屋交付孫某使用，被告在合同簽訂后10天內交付1萬元定金；房款共90萬元，被告應當分期支付，于2014年10月30日前支付第一筆款項30萬元，第二筆30萬元于2015年3月1日交付，其余30萬元于辦理房地產過戶手續后立即一次性付清。雙方在簽訂合同后，未辦理預售合同登記手續。合同簽訂后，孫某以房價過高為由拒絕支付房款，并請求歸還其定金。房地產公司則以合同已成立生效為據要求孫某履行合同，支付房款。雙方產生糾紛訴至法院。

    河南煥廷律師事務所提醒大家，《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”《房地產管理法》第44條的第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”

    綜上所述，我們可以得知，首先可以明確的是，孫某與房地產開發公司之間簽訂的預售合同是雙方當事人真實的意思表示，預售合同在雙方當事人間合法成立。雖然房地產法第44條第2款規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案，但是根據合同法司法解釋第9條的規定，房地產開發公司未辦理預售合同登記手續并不影響合同的效力，預售合同依法對雙方產生法律拘束力。因此，雙方當事人應當依據合同約定履行自己的義務，孫某以房價過高為由拒絕支付房款的行為明顯屬于違約行為，其歸還定金的請求不應得到支持，孫某應當按合同約定按期支付房款。