【風險提示】

    開發商不具備房地產開發企業所應當具備的條件將不具有從事商品房開發的資格，其與買房人所簽訂的房屋買賣合同無效。在房屋買賣合同無效的情況下，盡管買房人可以要求開發商退回全部房款或預付款，但是，往往會因為開發商或代理人無力返還房款或者拒絕返還，因而使買房人承擔一定的交易風險。

    【案例】

    A市某區政府（下面簡稱“區政府”）對某大街進行改造，開發建筑B大廈。2007年11月11日，黃某與C建筑安裝工程公司（以下簡稱“C公司”）簽訂《B大廈的房屋使用權出售合同》，出售期限為40年（區政府為房屋所有權人），交納預購房款300,000元，并進行了公證。B大廈于2009年1月1日開始投入使用，黃某即可入駐B大廈進行經營。但是，在要求區政府辦理房屋產權證書時，區政府拒絕辦理。黃某遂向法院起訴，請求退房并要求區政府返還預購房屋款及利息。

    請問，原告黃某的訴訟請求能得到法院的支持嗎？

    【律師解答】

    被告區政府的行為是一種房地產開發經營行為，而房地產開發經營者應為具備企業法人條件，經工商行政管理部門登記并核發營業執照的房地產企業，而區政府并不具備房地產開發主體資格和預售房屋的條件，故黃某與其簽訂的預售合同是無效的，對于原告黃某的訴訟請求，法院應予支持。

    【法理薈萃】

    一、關于房地產開發經營者的資質

    設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

    1、有自己的名稱和組織機構；

    2、有固定的經營場所；

    3、有符合國務院規定的注冊資本；

    4、有足夠的專業技術人員；

    5、法律、行政法規規定的其他條件。

    二、合同無效的后果

    無效合同自始沒有法律約束力，合同被確認無效當事人應負下列民事責任：

    1、當事人之間返還財產，不論接受財產的一方是否有過錯；

    2、財產沒有必要返還或者不能返還的，應當折價補償；

    3、一方有過錯的應當賠償對方因此遭受的損失；

    4、雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任；

    5、當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，財產應當收歸國家國有或者返還集體、第三人。