房屋交易需要一段時間辦理一系列的手續，中間就有可能會出現各種意外，導致退房的情形出現。法律規定在什么情況下可以退房呢？

 

 

 

一、開發商未取得商品房預售許可證，買受人有權退房

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

 

二、購房合同被依法確認無效后，買受人有權退房

 

開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定。比如開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;開發商在預售房產時，未取得預售許可證、提供虛假預售許可證，且在購房者提起訴訟之日也未取得該證等等，根據法律規定，該購房合同無效，購房人有權退房。

 

三、購買合同被依法撤銷買受人退房的情形

 

按照《合同法》第五十四條的規定，對于買受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買受人在違背真實意思的情況下訂立的合同，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。

 

四、按揭不能，買受人有權退房

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”即不能辦理銀行按揭手續，由于開發商的原因構成根本違約或因政府政策等不可歸責于雙方當事人事由導致合同無法繼續履行的。

 

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“……，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。

 

五、房屋面積誤差比絕對值超出3%，買受人有權退房

 

根據《商品房銷售管理辦法》第二十條相關規定，買受人在購房時經常出現實際面積和合同約定的面積存在一定的誤差，這在實際交易中是經常發生了。當然，買賣合同可以基于雙方意思表示對面積誤差的處理方式進行約定，沒有約定的話，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

 

 

六、房屋主體結構質量存在問題，買受人有權退房

 

《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”所以因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。當然，對于一般的門窗、墻壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權僅據要求退房。

 

七、房屋質量嚴重影響使用買受人有權退房

 

根據最新司法解釋，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是指房屋入住后由于前期施工原因導致房內空氣質量差，影響人的居住健康，或是房內噪聲影響居住等的，購房者若要求退房并要求開發商賠償損失，法院將會予以支持。

 

八、房地產商擅自變更規劃、設計的，買受人有權退房

 

根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關規定，開發商擅自變更規劃、設計的，或者經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，必須經過購房人同意。否則，開發商構成違約，購房人有權退房。

 

九、套型與圖紙設計不一致時，買受人有權退房

 

《商品房銷售管理辦法》第十九條規定：“……房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”

 

十、開發商遲延交付房屋，買受人有權退房

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

 

十一、開發商遲延辦理房屋所有權登記超過一年的，買受人有權退房

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

 

十二、開發商對房屋進行了抵押，買受人有權退房

 

如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或是賣給購房者后又把房子抵押給他人的，購房者可要求退房。

 

若是購房者出于自身考慮不周等因素提出退房的，在法律上看，屬于私自違約，只能與開發商協商解決。在此種情況下提出訴訟，將不會得到法律支持。

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