房屋買賣合同包含的內容有很多，其中有一項是“當事人事項”，通常容易被當事人自己所忽視，現實生活中有很多糾紛都是因為“當事人事項”約定或者審查時有風險，比如說，房地產商資質有問題、出賣人不是房屋所有權人、借用他人名義訂立房屋等等。

本文要說的就是買房人“借用他人名義訂立房屋買賣合同產生的合同風險”。

 

【案例】

李某夫婦在A市務工，看中了某區的一套商品房，總價455，000元，但是，李某夫婦既沒有足夠錢可付房款，又是農村戶口無法辦理公積金貸款，于是兩人想到了同鄉的范某，在征得范某同意后，李某夫婦借用范某的名義辦理了公積金貸款，并以范某的名義與房地產商簽訂了房屋買賣合同，李某夫婦以范某名義支付了首付款120，000元后入住房屋，約定銀行會每月從范某的公積金賬戶中扣除購房款后，劉某夫婦再將錢還給范某。但過了4個月，劉某夫婦卻停止了對范某的還款行為，在多次向李某夫婦要求還款未果的情況下，范某將李某夫婦告上法庭。

在庭審中，雙方針對該套房屋的產權歸屬發生爭議。

 

【法院認為】

訟爭房屋產權登記在范某名下，范某系房屋的合法所有權人；

對于李某夫婦要求變更所有權人的行為，應事先征得房屋抵押銀行的同意，由于事先未征得抵押銀行的同意，故其訴訟主張，不符合法律規定。

 

【不動產登記生效】

房屋等不動產的所有權的設立以登記為要件，依法登記的房地產權利受法律保護。據此，作為不動產的房屋，其所有權的設立經依法登記發生效力。

本案中，李某夫婦由于是借用范某的名義購買房屋，房屋產權登記在范某名下，從法律上看，房屋所有權系范某所有。

可是，李某夫婦不是事先與范某約定了是借用范某的名義購房嗎，這個口頭約定無效嗎？李某夫婦要求變更產權登記，為什么法院不支持？

 

【借用他人名義購房的房屋買賣合同效力】

法律規定，當事人訂立合同的意思表示應當真實。

意思表示真實是指行為人的內心意思與外部表示相一致，即內心具有訂立合同的意愿，且采取了訂立合同的行為并達到了訂立合同的目的和效果，其訂立合同的行為才受法律約束。

本案中，劉某夫婦雖然具有訂立房屋買賣合同的內心意愿，但出于少支付首付款和享受貸款利息優惠的考慮，而未采取適當的訂立合同的外部表示。劉某夫婦采取的是以范某名義辦理公積金貸款并與范某名義與房地產商簽訂房屋買賣合同，以至于貸款銀行和房地產商都認為其相對人是范某而不是劉某夫婦，在這種情況下，如果劉某夫婦不能舉證證明其是借用范某的名義購買房屋，那么這套房屋的所有權最終歸屬為范某所有。

 

【總 結】

在訂立房屋買賣合同中如果借用他人名義，將所購房屋的產權登記在于借名人名下并以借名者的名義支付房款的情況下，真正的房屋買受人將會冒有不能依法取得房屋所有權的風險。

 

【風險提示】

在房屋買賣合同中，如果買房人以他人的身份證明和借他人名義與開發商簽訂房屋買賣合同，該買房人其實只是充當代理人的角色，其簽約行為所產生的后果應由他人即被代理人承擔，該被代理人應當承擔還款義務并有權取得房屋所有權。

那么，對于充當代理人的買房人來說將不能實現其交易目的；

對于出借身份證件和出借姓名者來講，在買房人無力還款或者具有其他違約的情況下也應當負責還款義務或者承擔其他違約責任。

 

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