根據審判實踐，我們發現因房屋買賣合同標的性質約定不規范引起的糾紛通常是開發商所使用的土地規劃用途系開發經濟適用房，但實際開發商在宣傳單頁和買賣合同中宣傳和規定的房屋性質均是商品房，一旦發生糾紛，開發商通常使用買賣合同中的格式條款來使自己免責，這就給購房人帶來了極大的購房風險。

    【案例】

    2011年4月，李某與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，2012年1月，李某入住，但房地產公司遲遲不給李某辦理房產證，多次協商未果后，李某與其他20多名業主起訴該房地產公司，要求房地產公司支付逾期交房違約金并辦理房產證。

    訴訟中，房地產公司同意辦理房產證，但是只能提供經濟適用房的產權證，這對20多位業主來說卻是始料未及的。

    原來，該房地產公司所使用的土地規劃用途系開發經濟適用房，但是在宣傳和簽署合同時使用的都是“商品房”。

    最終，法院判決房地產公司支付逾期交房的違約金，承擔違反誠實信用原則的責任，但駁回了業主們的其他請求。

    【評析】

    本案就是一起因因房屋買賣合同標的性質約定不規范引起的糾紛。

    經濟適用房和商品房有著本質區別：

    《經濟適用住房管理辦法》規定，經適房應當實行明碼標價，以保本微利為原則，標價應向社會公示，銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

    在取得經適房房產證和土地使用權證一定的年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應按照屆時同地段普通商品住房與經適房差價的一定比例向政府交納收益，具體年限和比例由市、縣政府確定。

    個人購買的經適房在未向政府補繳收益前不得用于出租經營。

    這就是開發商為什么要使用商品房名義出售經適房的原因了。本案中的開發商使用格式合同故意抹殺經適房的性質，再加上購房人審查不謹慎，才導致出現這種問題。

    【解決】

    對于該類糾紛，業主可以要求開發商承擔違約責任。

    其法律依據是：

    《合同法》第39條規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

    《合同法》第40條規定，提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

    本案中房地產公司作為格式條款的提供者，其提供的格式合同中標的物為經濟適用房，屬于排除對方主要權利的條款，對于這樣的條款其理應以合理方式提請對方注意，而不是故意隱瞞這種情形。

    本案開發商在其所出售的房屋宣傳資料中，還是與買房人所訂立的合同名稱都冠以《商品房買賣合同》，因此可以認定其對李某等所出售的房屋性質是商品房，但在雙方所簽訂的合同內容中，第一條中地塊規劃用途載明為經濟適用房而其余條款均表明原告所購買的房屋為商品房。這樣對開發商所提供的的格式合同中對所售房屋的性質就有兩種解釋，在這種情形下，根據《合同法》有關格式條款的規定，對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。因此，本案中開發商向李某等購房人提供的房屋應當是商品房而不是經適房，在開發商不能向李某等購房人交付商品房的情況下，應依法承擔違約責任。