一、一方為婚外情人購買的房產且房產證登記在情人名下，離婚時可以作為夫妻共同財產分割嗎？

    大多情形下，受害妻子一方直接起訴離婚并要求將情人名下的房產作為夫妻共同財產來分割，但是筆者認為，此種情形下，該訴求通常不會得到法院的支持。

    一是，從法律關系上看，提起離婚訴訟只能解決倆人是否離婚的有關問題，而法院是不會解決情人名下的房產歸屬問題的。   

    二是，從舉證上看，除非情人認可其名下的房產屬于訴訟離婚夫妻的共同財產，否則妻子需要舉證證明該房產屬于夫妻共同財產，但如要情人親口承認房屋的真正歸屬在實踐中實際是非常困難的。

    那么，作為受害者妻子這一方，就沒有辦法維護自己的合法權益了嗎？

    筆者認為，本案可以從購房款歸屬的問題入手。

    首先應當追回丈夫為情人出資的購房款。在解決這一問題之后，再考慮是否離婚、如何分割夫妻共同財產的問題。

    然后，夫妻兩人可作為共同原告將情人告上法庭，請求法院判令情人返還購房款。這樣，是可以追回丈夫拒不退還的購房款的。

    最后，面對訴訟中情人可能會提出的該款項屬于贈與的主張，可這樣答辯：雖然男方對情人的贈與是出于其真實意思表示，但由于這筆購房款實際屬于夫妻共同財產，丈夫在沒和妻子協商的情況下，擅自將共同財產贈與他人，而受贈與方在接受房款時又是打著結婚的由頭，不僅破壞他人合法婚姻關系，而且不排除存在占有他人財產的企圖，并非善意有償取得，因此男方的贈與應屬無效，情人應返還男方夫妻二人的購房款。

    二、借用他人名義購買的房產，房產證登記在他人名下，離婚時可以作為夫妻共同財產分割嗎？

    筆者認為，第一，在訴訟離婚分割房屋之前，需要先取得登記人的書面同意。這是由于房產證登記在他人的名下，因此，在未取得其書面認可的情況下，法院也是不會將房產作為夫妻共同財產來處理的。

    第二，如果取得登記人的書面同意，則該房產可以作為夫妻共同財產分割。這個時候夫妻雙方可以在離婚協議中就房產的歸屬做出約定，并 取得登記人的簽字認可，然后由取得房產的一方給予另一方經濟補償。

    第三，在登記人出具書面證明的情況下，如果夫妻倆不能就房屋的歸屬達成一致，則可以在向法院提起離婚訴訟時，請求對該房產一并做出處理。

 

    三、夫妻雙方為一方老人購買的房產，房產證登記在老人名下，離婚時可以作為夫妻共同財產分割嗎？

    夫妻雙方為一方老人購買的房產，在夫妻離婚時能否作為夫妻共同財產分割是不能一概而論的，不同問題不同對待：

    1、為父母購買的房產登記在夫妻一方名下，則該套房產應作為夫妻共同財產分割。具體分割時，考慮到房產哪方父母實際居住，一般會判決該方取得房產，并給予對方經濟補償。

    2、夫妻和老人均承認房產屬于夫妻共同財產，只是登記在了老人的名下時，則在這種情況下，該套房產不應以登記產權為準而應以事實產權作為認定依據，故可以作為夫妻共同財產分割。

    3、買房出資款實際為老人向子女一方借款所得，并有借條為證，則房產不能作為夫妻共同財產分割，離婚時，兩人共同分割債權。需要注意的是，出資款屬于贈與的觀點只有在夫妻雙方出資時與父母約定不明的情況下，才能被認定。

    4、若老人去世后，倆人才離婚，則繼承的該房產一般應作為夫妻共同財產分割，除非老人另有遺囑。此時，出資款是借款還是贈與都不需要再考慮。

 

    四、婚后參與出資購買，房產證登記在其他家庭成員名下的房產，離婚時可以作為夫妻共同財產分割嗎？

    登記在其他家庭成員名下的房產，包括兄弟姐妹、父母子女等。

    通常來說，如果作為夫妻共同財產分割，其前提是必須取得該家庭成員的認可，即登記的名義產權人承認夫妻倆享有該房產的一定份額。

    如果產權人不予認可，則必須先通過析產程序對此進行確認。否則，由于房產證登記在其他人名下，即使當事人向法院提起訴訟，也不會得帶法院的支持。

    需要注意的是，如果房產登記在未成年子女的名義下，房屋的分割情況，

    同樣的，父母以未成年子女名義購買的房產，房產證登記在子女名下的，一般也不能視為家庭共同財產。

    這是因為，基于保護未成年人的利益，在法律上一般視為子女的個人財產。父母離婚時要求對該房產進行分割的，法院一般不予支持。但實際上會由取得子女撫養權的一方擁有對房屋的居住權和管理權。

    當然，為取得撫養權的一方今后發現該方擅自處理房產等行為而損害了被監護子女的利益時，那么未與孩子居住在一起的一方可以基于自身合法擁有的監護權身份，向法院提起要求變更子女的撫養權的訴訟，從而維護未成年子女的合法權益。

 

    五、婚前由一方父母承租的公房，婚后以雙方共同財產購買的，離婚時可以作為夫妻共同財產分割嗎？

    公房對職工的出售價之所以大大低于市場價，其中一個重要原因是因為該價款中包含了職工的工齡、職稱等可以享受優惠的抵扣因素。公房出售主要包括以下幾種情況：

    第一，對于夫妻雙方購買的一方父母承租的已取得房產證的公房，只要以父母一方或雙方的名義取得了房產證，就可以直接作為夫妻共同財產分割。此種情況下，除非各方另有約定，否則，一般視為對夫妻雙方的贈與。

    第二，對于沒有取得房產證的售后公房，則法院一般暫不對產權歸屬做出處理。

    第三，對于子女和共有的售后公房，如果房產證上產權份額明確的，可將子女享有的份額部分作為夫妻共同財產處理。如果房產證上沒有明確父母子女的房產份額，則需要各方先進行房屋析產后，法院才會就夫妻享有的份額部分進行處理。

 

    以上就是關于“五種特殊情形下購置的房產離婚時的分割問題”的說明，希望為您帶來幫助！