【案例】

     張先生與李女士在一次公司宴請上結識，兩人一見鐘情，很快進行了結婚登記，兩人共同購買了一套商品房，張先生為表示自己的真心，把房屋登記在了李女士一人名下，后來，兩人感情出現矛盾，張先生自己搬出去居住，2014年8月，李女士與中介公司介紹的何先生簽訂了房屋買賣協議，何先生當場支付了全部價款，之后李女士協助何先生辦理了產權過戶手續。正在何先生搬家之際，張先生出現主張這套房屋是他與妻子的共有房屋，妻子李女士無權出售，要求何先生返還房屋。

    請問：

    1、張先生有權要求何先生返還房屋嗎？

    2、張先生應該通過什么途徑維護自己的合法權益？

    【律師解答】

    第一問題，答案是張先生無權要求何先生返還房屋。

    原因有三：

    1、根據我國婚姻法司法解釋相關規定，夫妻一方未經另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方不得主張追回該房屋。

    2、夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。

    因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。

    夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

    本案中，李女士出售的房屋是夫妻共有房屋，第三人何先生系中介房公司介紹，對于房屋的所有權應屬不知情，且何先生支付了全部價款并辦理了房屋過戶，是善意取得，屬于善意第三人，因此張先生無權要求何先生返還房屋。

    第二個問題，張先生可以在離婚訴訟時要求另一方賠償其擅自處分共同共有房屋而造成的損失，這個是法律上所賦予張先生的損害賠償請求權，法院是支持的。

    【知識補充】——善意取得

    善意取得又稱即時取得，指的是無權處分人將其受托占有的他人的財務（動產或不動產）轉讓給第三人的，如受讓人在取得該動產事系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。

    根據《物權法》第106條的規定，善意取得必須滿足三個要件：

    1、受讓人受讓該動產或不動產時系出于善意，即不知情，不屬于惡意串通。

    2、受讓人支付了合理對價；

    3、轉讓的不動產或動產按照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給了受讓人。

    【律師建議】

    由上可知，買房人要想善意取得房屋是有前提的。

    因此，受讓人（買房人）在購買房屋時應注意：

    買房人最好要求出賣人出示其配偶委托出賣人代辦一切交易手續的委托書或者同意出售房屋的書面證明，或者約定大部分房款在辦理過戶登記后再支付，以保障交易安全。

    否則，如果在過戶前出現糾紛，一旦合同被認定為無效，能否追回房款就存在巨大的風險，而只有辦理了房屋過戶登記，買房人才有可能根據善意取得制度獲得房屋所有權。

    【法條鏈接】

    最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條

    最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條

    《物權法》第一百零六條