【煥廷來辦案】

 

   2013年5月29日，韓某某（承租方）與鄭州某公司（出租方）簽訂房屋租賃合同，將公司的一間110平房屋租賃給原告，其后，韓某某按照合同內容支付了相應的租金和物業費用。按照約定，該公司應在合同簽訂后10日內將房屋交付給原告。但后經韓某某多次催促，被告仍未交付。經其調查，該公司在此之前已將房屋的一部分租賃給另一家公司，租期至2013年12月21日，其所稱合同簽訂后十日交房不可能實現，基于此，韓某某發出通知要求解除雙方合同，后因協商未果訴至鄭州市金水區法院。韓某某一審為委托律師，二審時將此案委托我方，訴至鄭州市中級人民法院，接受委托后，我方認真探究案情，理順法律關系，期間，經歷兩次開庭，一次勘察現場，配合法官審理工作，維護當事人的合法權益。

   【直擊法庭】

   本案爭議焦點

   1.針對合同所涉房屋的租賃面積范圍有爭議；

   2.針對被上訴人鄭州某公司是否履行了交付房屋的舉證責任分配有爭議；

   3.針對合同解除時間有爭議。

【煥廷有話說】

   圍繞上述爭議焦點，接下來我們就談談面對為了解決或防止此類案件的發生，承租人和出租人在簽訂房屋租賃合同時應注意哪些問題。

——雙方在自愿平等的基礎上，列入合同的所有條款都有效嗎？

   答：并非全部有效，以下四種免責條款無效。

   （1）租客延期繳納物業費，造成經濟損失全由租客承擔，且房東有權解除或終止合同。

   （2）租客對房屋具有維修義務。

   （3）出租期間，引起的安全事故等責任均由租客個人負責。

   （4）舊租客租賃到期后，由新租客去收房入住。如舊租客延期交付，由新租客去追責，房東僅協助，并無違約責任。（承租人同意的除外）

   以上六條免責條款是無效的，不管是承租人還是出租人，在訂立合同時一定要注意這個問題，合同有效的前提是不違反法律強制性規定，否則會帶來訴訟的風險。

   ——對方不履行合同義務，由誰來舉證？

   答：通常情況下，主張合同義務尚未履行的當事人往往無從舉證，為此《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款規定，“對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。”

   ——租房合同解除生效的時間是什么？

   答：如果出現約定解除或者法定解除的情形，解除自解除通知到達承租人時生效（合同中另有約定的除外）。