【基本案情】   

    由于房屋限購，畢某某作為外地人不具備購房資格，但是房產公司人員滿口承諾能幫助畢某某辦理過戶。2014年11月29日，畢某某、房產公司與王某簽訂了《居間服務合同》，并與賣房人王某簽訂了《房屋買賣合同》。后房產公司沒有辦法為畢某某協助辦理過戶手續，畢某某并不具備購房資格，購房協議因為違反強制性法律規定均為無效協議，根本沒有辦法履行。畢某某認為房產公司作為專業房屋中介機構已核實了的身份信息，明知沒有購房資格，無法購置房屋，收取居間服務費沒有任何依據。請求判令房產公司返還畢某某支付的居間服務費100000元。　
　　房產公司答辯稱：請求駁回畢某某訴訟請求。房產公司沒有違約，買賣合同成立，居間行為完成。并提出反訴稱：畢某某與房產公司簽訂《居間服務合同》，約定買賣雙方簽訂買賣合同時，居間行為完成，畢某某應向房產公司支付居間代理費260000元整，應于合同簽訂當日支付。請求判令畢某某支付房產公司剩余居間服務費160000元。

【法院判決】
1、某房產公司返還畢某某中介服務費六萬一千元；2、駁回畢某某其他訴訟請求；
3、駁回某房產公司反訴請求。

《房地產經紀管理辦法》
第二十一條　房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：
　　（一）是否與委托房屋有利害關系；
　　（二）應當由委托人協助的事宜、提供的資料；
　　（三）委托房屋的市場參考價格；
　　（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險；
　　（五）房屋交易涉及的稅費；
　　（六）經紀服務的內容及完成標準；
　　（七）經紀服務收費標準和支付時間；
　　（八）其他需要告知的事項。
　　房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委托人簽名（蓋章）確認。
第二十二條　房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息。
　　房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關資料。

    縱觀以上規范，對委托人是否具有適格的購房資格進行審查、書面告知并要求委托人提供相應資料，是房產機構的應盡義務。房產公司未能證明在促成買賣合同之前確已履行前述義務，畢某某作為委托人、購買人亦未對自身不具有購房資格一事予以足夠謹慎注意，導致簽訂了無法履行的合同。雙方對合同不能實際履行均有過錯，其中，房產公司作為民眾信賴其專業服務機構負有重大過錯，法院酌定其過錯比例為85%、畢某某過錯比例為15%，合同約定之中介服務費用由雙方按比例承擔，是合法合理的。

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