【基本案情】

陶某(女)與趙某(男)系夫妻關(guān)系。丈夫趙某游手好閑，不務(wù)正業(yè)，還染上了賭博的惡習(xí)，四處向親戚朋友借錢(qián)。漸漸債臺(tái)高筑，也沒(méi)有人愿意再借錢(qián)給他。一日，趙某在麻將檔認(rèn)識(shí)了陳某，陳某同意借錢(qián)給趙某，條件是如果到期趙某不能還錢(qián)，要把房子抵給陳某。趙某表示同意，并希望陳某不要告訴陶某以房產(chǎn)抵押借錢(qián)一事。到期后，趙某當(dāng)然無(wú)力還款，只好到房產(chǎn)局辦理了過(guò)戶手續(xù)，低于市場(chǎng)價(jià)將房子過(guò)戶給了陳某。直到陳某上門(mén)要收房，陶某才發(fā)現(xiàn)自家的房子給賣了。陶某起訴到法院要求確認(rèn)趙某與陳某的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。
        本案中的房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在處理該房產(chǎn)時(shí)，趙某應(yīng)當(dāng)取得陶某的同意。趙某擅自處分共同共有的房屋的行為，已經(jīng)侵犯了陶某的合法權(quán)益。而在本案中陳某也并非善意的第三人，不屬于司法解釋中規(guī)定的“善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”的情況。法院經(jīng)審理后，判決確認(rèn)趙某與陳某的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。

【應(yīng)對(duì)策略】

（一）對(duì)夫或妻而言
       
為了保護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，預(yù)防共有房產(chǎn)被配偶擅自出售，建議婚后購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)最好將自己同時(shí)登記為房屋所有權(quán)人。如果購(gòu)房時(shí)沒(méi)有登記為所有權(quán)人，事后要盡可能將自己的名字加到房產(chǎn)證上，這樣如果沒(méi)有自己的同意，對(duì)方是無(wú)法辦理所有權(quán)過(guò)戶登記，而且買(mǎi)房人也難以通過(guò)善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。

（二）對(duì)購(gòu)房者而言
       
購(gòu)買(mǎi)二手房，經(jīng)常遇到夫或妻一方單方賣房的情況，為保護(hù)自身的合法權(quán)益，要盡可能的要求賣房夫妻雙方到場(chǎng)簽字；如賣房人配偶有事等原因不能到場(chǎng)，一定要事先進(jìn)行錄音取證或找無(wú)利害關(guān)系的證人證明，以防其以不同意或不知情為由事后反悔。

【相關(guān)法條】

《婚姻法解釋（三）》

第十一條    一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第一百零六條　無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
　　
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
　　
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
　　
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
　　
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
　　
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》

第十五條     受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。
   
真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

第十九條     物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

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