出臺于2007年的《物權法》實施進入第9個年頭之際，最高人民法院昨日發布首個關于《物權法》的司法解釋——— 《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》，對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權等問題作出規定。這部司法解釋將于3月1日起實施。

    本文根據最高人民法院民一庭庭長程新文在新聞發布會上的回應，結合其他材料，將物權法司法解釋（一）涉及到的熱點問題整理如下。

    一、《解釋》制定的背景

    產權本身是一個經濟學概念，法律上與其大致對應的概念是財產權，而物權則與債權一起共同構成了近現代財產權的兩大基石。

    物權作為最為基礎和重要的財產權，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權利，也是民事主體從事各種經濟或社會活動、創造財富的基礎，物權法是規范民事財產關系的基本法律，在法律體系中起著基礎性作用，是重要支柱性法律。

    因此，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開，依法全面、平等保護各種所有制經濟組織和自然人享有的物權，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經濟社會有序、健康發展提供堅實的司法保障，人民法院責無旁貸。

    二、《解釋》涉及的主要內容

    本部司法解釋，共22個條文，涵蓋不動產登記與物權確認或基礎關系爭議、預告登記的效力、特殊動產轉讓中的善意第三人、發生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍、按份共有人優先購買權的司法保護、善意取得制度的適用等幾大方面。

    三、《解釋》涉及的熱點問題

    （一）不動產物權歸屬是民事訴訟還是行政訴訟？

    這個問題的本質是，第一，關于不動產登記與物權確認或基礎關系爭議；第二，關于預告登記的問題。

    關于第一個問題，最高人民法院民一庭庭長程新文說，這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。

    對此，《解釋》從兩個方面作出規定：一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

    關于第二個問題，實踐中，對于現實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向�；�于預告登記制度的內涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則。

    對此，程新文說，為兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則，《解釋》對不發生物權效力的“處分行為”進行限縮性解釋———限于未經預告登記的權利人同意而轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的在法律上危及或者妨礙債權如期實現的行為。

    （二）關于船舶、航空器和機動車等特殊動產轉讓中的“善意第三人”及“合理價格”認定標準問題

    據統計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。加之因機動車抵押、交通事故引發損害賠償、機動車所有權人破產等原因而形成的權利人，也會在諸多情形下與機動車買賣交易的雙方當事人的權利產生交集，成為審判的熱點和難點。

    此次《解釋》對《物權法》對轉移船舶、航空器和機動車等特殊動產中的“善意第三人”作出規定：如果受讓人已經支付對價并取得占有，哪怕沒有登記，也是“善意第三人”，優先于轉讓人的一般債權，換句話說，轉讓人的一般債權人，包括破產人、人身損害權利人、強制執行債權人、參與分配債權人，應當排除于《物權法》所稱“善意第三人”范疇之外。

    《解釋》明確，《物權法》所稱的“合理的價格”應根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

    （三）“開放小區”是否違反物權法

    昨天的發布會上，有媒體就提問，小區內地面公攤面積產權是屬于小區業主共有的，如果無條件開放，是否違背了《物權法》？最高人民法院民一庭庭長程新文對此回應說：“封閉住宅小區是農耕時代的產物，我們現在已經處于21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要有新的理念和探索”，程新文認為，“開放封閉小區”的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念，符合當今世界的潮流和發展趨勢，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，對推進城市現代化具有重要指導意義。“我想這個小權益讓位于大的權益，這種理念我認為是很具有前瞻性的。我們現在建設現代化的城市一些理念舉措都應該與時俱進。我們作為司法機關相信，隨著國家法律的不斷完善。公民這種財產權的保障法制化進程、相關的權益保護一定會得到很好的協調，我們將密切關注，并積極應對。”

    （四）關于發生物權變動效力的法院、仲裁委員會的法律文書的范圍

    對于直接導致物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題�；�于此，《解釋》第七條規定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”

    （五）關于按份共有人優先購買權的司法保護

    《物權法》第一百零一條確立了按份共有人優先購買權制度，但該條表述較為簡單，嚴重影響按份共有人優先購買權制度功能的發揮。據此，《解釋》對按份共有人優先購買權制度進行了細化，分別從按份共有人優先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規定，極大地完善了按份共有人優先購買權行使的制度架構，使得這一制度從法律的原則規定成為走入現實的具有高度可操作性的鮮活制度。