租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權的一方為出租人;對租賃物有使用或收益權的一方為承租人，租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件。在現實生活中，隨著物價的上漲，租房的現象逐漸成為一種趨勢，與之相關的糾紛也屢屢出現，河南煥廷律師事務所就房屋租賃合同的問題為您解讀。
    2014年2月，秦某和趙某簽訂了《房屋租賃合同》，約定秦某將兩間店面出租給趙某，租期為3年，年租金為16萬元。第一年租金于簽訂合同時一次付清，后兩年租金于每年的1月初支付。合同還約定如趙某違約，秦某有權隨時收回房屋。合同簽訂后，趙某支付了當年租金，并經秦某許可，對房屋進行裝修，以開辦輔導班用。2015年1月初，趙某未按約定支付租金。2月，秦某書面通知趙某要收回房屋，趙某提出異議，雙方產生矛盾。3月底，趙某支付租金，秦某卻拒收。趙某于是將16萬元租金通過他人轉交秦某，秦某依然拒收。4月底，趙某將16萬元租金存入秦某的銀行賬戶中。2015年7月初，秦某向法院提起訴訟，訴稱趙未按合同要求期限支付租金，構成違約，請求解除《房屋租賃合同》，收回房屋。法院認為，趙某在履行合同過程中，有逾期履行支付租金的違約行為，但沒有出現根本性違約;趙某已將租金存入秦某銀行賬戶，也沒有對秦某的合法權益造成損害。趙某雖未按約定履行義務，但尚在法律規定允許的范圍以內，法院駁回秦某請求，同時判令趙某按約定支付違約金。
    河南煥廷律師事務所提醒大家，本案中爭議焦點的關鍵是明確出租人解除房屋租賃合同的要件。首先，明確出租人解除房屋租賃合同的法定事由。根據《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由：1、將承租的房屋擅自轉租的;2、將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;3、將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;4、拖欠租金累計六個月以上的;5、公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的;6、租用承租房屋進行違法活動的;7、故意損壞承租房屋的;8、法律、法規規定其他可以收回的。根據上述規定，本案中承租人遲延支付租金，不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累計六個月以上的，出租人才有法定解除房屋租賃合同的權利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。其次，《房屋租賃合同》可以約定出租人解除合同的條件，但是不得違反《合同法》的相關規定。本案中，原被告簽訂的《房屋租賃合同》約定“如趙某違約，秦某有權隨時收回房屋”，從此約定的內容來看，原告秦某解除合同的條件并不明確，是不是趙某的任何違約行為均可引起秦某單方解除合同的法律后果?根據《合同法》有關合同解除權的規定，答案是否定的，該法規定，只有在一方當事人根本違約的情形下，對方當事人才有權解除合同。本案中有關出租人單方解除房屋租賃合同的約定，一方面沒有明確解除合同的條件，另一方面違背了《合同法》有關合同解除的規定，因此，不能作為原告解除合同的依據，本案應適用《合同法》的有關規定處理。再次，《合同法》第二百二十七條規定了承租人延期支付租金的法律后果，根據此規定，結合本案案情，在被告趙某未按合同約定時間支付租金的情況下，原告秦某并沒有解除合同的權利，但可以要求被告在合理的期限內支付。如果被告逾期仍沒有支付的，原告就有權解除合同了。故此，本案原告沒有解除權。法院的判決是正確的，但適用《合同法》總則存在問題。《租賃合同》是有名合同，應適用《合同法》分則的規定。
    綜上所述，我們應該知道，實踐中，出租人為了防范風險，一般都會約定出租人單方解除合同的權利，法律界提示，約定解除合同的條件一定要具體且符合《合同法》的規定，承租人要特別注意有關出租人單方解除合同的約定。